dscrとは？初心者にもわかるDSCRの基礎と活用法共起語・同意語・対義語も併せて解説！

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高岡智則

年齢：33歳性別：男性職業：Webディレクター（兼ライティング・SNS運用担当）居住地：東京都杉並区・永福町の1LDKマンション出身地：神奈川県川崎市身長：176cm 体系：細身〜普通（最近ちょっとお腹が気になる）血液型：A型誕生日：1992年11月20日最終学歴：明治大学・情報コミュニケーション学部卒通勤：京王井の頭線で渋谷まで（通勤20分）家族構成：一人暮らし、実家には両親と2歳下の妹恋愛事情：独身。彼女は2年いない（本人は「忙しいだけ」と言い張る）

dscrとは何か

dscrとは Debt Service Coverage Ratio の略称です。日本語では「債務返済能力比率」と呼ばれ、銀行や金融機関が融資のリスクを判断する際に使う重要な指標です。dscr の数値が高いほど返済を計画通り進められる可能性が高いと判断される一方、低い場合は資金繰りに不安が生まれやすくなります。企業や個人がローンを組むとき、どれだけの余裕を持って返済できるかを示す目安として広く用いられています。

dscrの算出方法

公式は dscr = NOI ÷ Debt Service です。ここで使われる用語を簡単に押さえておきましょう。

<th>用語

解説
NOI	Net Operating Income の略。純営業利益のこと。家賃収入などの総収入から営業費用を差し引いた額です。
Debt Service	元金と利息の年間返済総額。返済スケジュールに含まれるすべての支払いを指します。
dscr	NOI を Debt Service で割った比率。数値が大きいほど返済余力が高いことを意味します。

具体的な例を見てみましょう。ある賃貸物件の NOI が 500,000 円、年間の Debt Service が 300,000 円だった場合、dscr は 1.67 となります。これにより、運用からの返済余力が十分にあると判断されやすくなります。

実務ではどう使うのか

銀行の融資審査では dscr が 1.0 未満だとリスクが高いと判断されます。一般的には dscr が 1.2～1.5 以上 を目安にすることが多いですが、業界や物件の性質、他の担保の有無などで求められる値は変わります。 dscr が高いほど返済の安定性が高まる可能性がありますが、過大な借入を正当化する指標ではない点にも注意しましょう。

dscr を改善するには

NOI を増やす方法としては空室対策、賃料の適正化、追加の収益源の確保などがあります。Debt Service を減らす方法としては金利の低いローンへの借換え、返済期間の延長、返済スケジュールの再調整などが有効です。

業種別の目安と注意点

住宅賃貸・商業施設・オフィスなど業種によって望ましい dscr の水準は異なります。高リスクの業種では基準が厳しくなることがあり、複数物件を同時に見る場合は総合的な dscr を検討します。

よくある質問

Q dscr が高いほど良いのですか？
A 基本的には高いほうが返済余力があると判断されますが、借入目的や全体の財務状況も考慮する必要があります。

まとめ

dscr は融資審査の重要な指標のひとつであり、NOI と Debt Service の関係性を通じて資金繰りの安定性を判断します。中長期の財務計画を立てるうえで dscr の数値を定期的にチェックし、適切な改善策を実行することが大切です。

ケーススタディと実務のヒント

複数物件を所有する投資家の場合、総合的な dscr を使って全体の返済能力を評価することがあります。 NO I と Debt Service の合計を使って全体の dscr を計算する方法や、個別物件の dscr を組み合わせてリスク分散を考える方法も実務では役立ちます。

dscrの関連サジェスト解説

dscr とは不動産: dscr とは不動産という言葉を耳にすることが多いですが、これは借入をする時の返済能力を示す指標です。DSCRはDebt Service Coverage Ratioの略で、物件が生み出す純営業収入（NOI：Net Operating Income）を年間の返済額（デットサービス）で割った数値です。つまりDSCRが大きいほど、家賃収入などでローンの返済をちゃんと賄える余力があることを意味します。計算式はとてもシンプルです。DSCR = NOI ÷ 年間デットサービス。NOIは賃料収入から管理費・修繕費・空室損などの運営費を差し引いた額です。デットサービスは年間で返済する元金と利息の合計です。例えばNOIが1,800,000円、年間返済が1,400,000円ならDSCRは約1.29となり、返済余力がある状況です。逆にNOIが1,000,000円で年間返済が1,200,000円ならDSCRは約0.83となり、返済が苦しくなる可能性があります。実務では銀行や金融機関がDSCRを重視します。住宅ローンよりも投資用物件のローン審査で重要視され、DSCRが1.2以上、できれば1.3以上を目安とするケースが多いです。ただし地域や物件種別、借入条件によって目安は変わります。DSCRだけで判断せず、空室リスク、修繕費の見積もり、税金や保険料の変動も考慮することが大切です。さらにDSCRは物件の収益性を測る指標ですが、キャッシュフローの安定性そのものを保証するものではありません。長期的な入居率の変動や金利の動向、借入条件の変更などがDSCRに影響します。初心者はまずNOIとデットサービスの関係を理解し、複数の物件でDSCRを比較する練習をすると良いでしょう。まとめとして、dscr とは不動産は「物件が生み出す収益でローンをきちんと返済できる力を示す指標」です。数値が大きいほど安全性が高く、金融機関の審査にも有利になる傾向があります。

dscrの同意語

債務償還能力比率: 借入金の元利払いをキャッシュフローがどの程度賄えるかを示す指標。数値が高いほど返済余力が大きいことを意味します。
債務償還能力倍率: 債務償還能力を倍率で表した指標。大きいほど返済余力が高いと判断されます。
負債返済余力比率: 負債の元利払いに対する返済余力を示す比率。財務健全性の目安として使われます。
返済余力倍率: 返済余力を倍率で表現した指標。現金フローが返済可能な額の余力を示します。
キャッシュフロー対返済比率: キャッシュフローが、返済すべき元利払いをどれだけカバーできるかを示す比率。DSCRの基本概念です。
キャッシュフロー・カバレッジ比率: キャッシュフローが債務返済をどれだけ支えるかを示す比率。DSCRと同義の表現です。
DSCR（Debt Service Coverage Ratio）: 英語表現そのまま。債務の元利払いをキャッシュフローがどれだけカバーしているかを示す指標。

dscrの対義語・反対語

低DSCR: DSCRが低く、債務返済をカバーする力が弱い状態。
DSCRが1未満: DSCRが1未満で、NOIが debt serviceを下回り、返済余力が不足する状態。
DSCR不足: 借入返済を賄う余力が不足している状態。
キャッシュフロー不足: キャッシュフローが返済を賄えず、資金繰りが苦しくなる状態。
返済余力なし: 返済余力がほとんどない状態。
負債返済カバー不足: 負債返済をカバーする資金が不足している状態。
安定性の低いDSCR: 長期的な安定性が低く、返済計画にリスクが生じる状態。
不安定なDSCR: DSCRが時期によって大きく変動し、予測が難しい状態。
低水準DSCR: DSCRが低い水準に留まっている状態。
高DSCR: DSCRが高く、借入返済余力が十分にある状態。
十分なDSCR: 借入返済を安定してカバーできる十分な余力がある状態。
良好なDSCR: 金融機関から良好と評価されるDSCR。返済余力が高い状態。
安全なDSCR水準: 財務的に安全な水準のDSCR。返済リスクが低い状態。
高水準DSCR: 高い水準のDSCR。返済余力が大きい状態。
過剰DSCR: 返済余力が過剰な状態。過剰は資本の機会費用として捉えられることもある。
適正DSCR: 目標とする適正なDSCR。過不足なくバランスが取れている状態。

dscrの共起語

DSCR: 借入金の元本と利息の支払い（デット・サービス）を、営業キャッシュフローなどの現金創出力でどれだけ賄えるかを示す財務指標。
Debt Service Coverage Ratio: DSCRの英語表記。借入金の返済能力を測る財務指標で、日本語のDSCRと同義。
デットサービスカバレッジ比率: DSCRの和製表現。借入金の返済をカバーできる程度を示す比率。
キャッシュフロー: 一定期間に企業が生み出す現金の総量。DSCRの計算で分子や分母として使われる基になる指標。
営業キャッシュフロー: 日常の営業活動から得られる現金。DSCRの算定に用いられる代表的なキャッシュフローの指標。
純営業キャッシュフロー: 営業キャッシュフローから追加的な現金支出を差し引いた、実質的な営業キャッシュのこと。
EBITDA: 利息・税金・減価償却前利益。DSCRの算定に用いられる場合がある、キャッシュフローの代理指標。
元本返済額: ローンの元本部分の支払い額。DSCRの分母を構成する要素。
利息支払額: ローンの利息分の支払い額。DSCR計算で重要な要素。
借入金: 返済対象の総借入金額。
負債: 企業が抱える借入・債務の総称。
銀行融資: 銀行から受ける融資。DSCRは審査時の重要指標として用いられることが多い。
審査指標: 金融機関が融資を判断する際に用いる評価指標の総称。
財務指標: 財務状態を評価するための数値指標の総称。
財務健全性: 財務状況が健全で、返済能力が高い状態を示す概念。
LTV: Loan-to-Value。担保価値に対する融資額の比率。DSCRと併せてリスク評価に使われる。
最低DSCR: 融資契約で求められる最小DSCR値。これを下回ると契約違反・追加担保・金利上昇等の制約が発生することがある。
カバレッジ比率: 返済能力を表す比率の総称。DSCRはこの中のひとつ。
キャッシュフロー予測: 将来のキャッシュフローの見通し。DSCRの評価に用いられる予測データ。
フリーキャッシュフロー: 設備投資後にも自由に使える現金。DSCR評価で参考になる場合がある。

dscrの関連用語

DSCR（Debt Service Coverage Ratio）: 借入金の元本と利息の返済能力を示す指標。NOIをDebt Service（元本返済＋利息の支払い）で割った値で、1.0以上が望ましいとされます。
NOI（Net Operating Income：純営業利益）: 営業が生み出す現金ベースの利益。家賃収入などの営業収入から営業経費を差し引いた額。税金・利息・減価償却は含みません。
Debt Service（元本返済＋利息の支払い）: ローンの元本返済と利息の総支払い額。DSCRの分母となる費用です。
CFADS（Cash Flow Available for Debt Service）: 債務返済に充てられる現金。NOIに資本的支出や運転資本の変動を調整して算出します。
CFO（Cash Flow from Operations：営業キャッシュフロー）: 本業から生じる現金収支。NOIをベースに税金や資本的支出を調整した現金の動きです。
CapEx（Capital Expenditure：資本的支出）: 建物の改修・設備投資など長期資産の支出。DSCRの評価ではNOIから控除して Cash Flow を計算する材料になることがあります。
ICR（Interest Coverage Ratio：金利負担能力比率）: 一定の利益で支払利息をどれだけ賄えるかを示す指標。DSCRとは別の測定基準です。
EBIT（Earnings Before Interest and Taxes：利払い前利益）: 金利と税金を控除する前の利益。DSCRの分子として使われることがありますがNOIとは異なります。
LTV（Loan-to-Value）: 融資額を物件の評価額で割った比率。DSCRと併せてリスクを評価する指標です。
財務 Covenants（財務制限条項）: 融資契約に盛り込まれる財務条件。DSCRが一定水準を下回ると違反と見なされる場合があります。
Underwriting（アンダーライティング・審査）: ローンの審査過程。DSCRを含む財務指標を用いて返済能力とリスクを評価します。
DSCRの解釈と基準値: DSCRが1.0以上なら返済余力があるとされますが、実務では2.0以上を求めるケースもあり、業界や融資先で異なります。