実質利回りとは？初心者にもわかる基本と実践のポイント共起語・同意語・対義語も併せて解説！

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高岡智則

年齢：33歳性別：男性職業：Webディレクター（兼ライティング・SNS運用担当）居住地：東京都杉並区・永福町の1LDKマンション出身地：神奈川県川崎市身長：176cm 体系：細身〜普通（最近ちょっとお腹が気になる）血液型：A型誕生日：1992年11月20日最終学歴：明治大学・情報コミュニケーション学部卒通勤：京王井の頭線で渋谷まで（通勤20分）家族構成：一人暮らし、実家には両親と2歳下の妹恋愛事情：独身。彼女は2年いない（本人は「忙しいだけ」と言い張る）

実質利回りとは何か

実質利回りという用語は、資産運用や不動産投資の場でよく使われます。ひとことで言えば、“実際に手元に残る利益の割合”を表す数値です。表面上の利回りだけを見て判断すると、実際には費用や税金、管理費などが足を引っ張って、思っていたよりも利益が減ってしまうことがあります。そこで重要になるのが実質利回りです。実質利回りを正しく理解することで、投資の意思決定をより現実的に行えます。

実質利回りとよく混同されるのが「表面利回り」です。表面利回りは年間の収入を物件の価格で割った割合で示されることが多く、税金や費用の影響を反映していません。そのため同じ利回りでも、実質利回りは表面利回りより低くなることが一般的です。初心者のうちは、まず表面利回りと実質利回りの違いを理解しておくと、判断を誤りにくくなります。

実質利回りの基本的な計算の考え方

実質利回りを考える際の基本的な考え方は、年間の純収益を物件の購入価格で割ることです。ここでいう年間の純収益とは、年間の家賃収入から経費と税金を差し引いた額を指します。経費には管理費、修繕費、保険料、ローン利息の一部などが含まれ、税金には所得税・住民税などが対象となります。つまり、実質利回りは次のように表されます。

実質利回り＝年間純収益 ÷ 購入価格 × 100

実例で見る実質利回り

以下は、簡単な公表用の例です。実際には地域や物件の条件によって数字は大きく変わることを理解してください。

<th>項目

金額	説明
購入価格	1000万円	物件の購入総額
年間家賃収入	120万円	1年間で得られる家賃収入
経費	15万円	管理費・修繕積立・保険等
税金	10万円	所得税・住民税など
年間純収益	95万円	年間家賃収入 - 経費 - 税金
実質利回り	9.5%	年間純収益 ÷ 購入価格 × 100

実質利回りを使うときの注意点

実質利回りは、前提となる数字が変わると大きく変動します。例えば、経費が増えると年間純収益が減り、実質利回りが下がります。逆に、空室率が低く安定して家賃が入り続ける場合は、実質利回りが堅くなることがあります。ローンを使って投資する場合は、金利・返済期間・元利均等返済の影響を総合的に考えることが大切です。利回りが高くても、キャッシュフローが赤字になるリスクがあると意味が薄くなってしまいます。

また、実質利回りだけを追うのではなく、リスク要因も併せて評価しましょう。例えば、立地の変化、建物の老朽化、空室リスク、税制の変更などは、長期的な実質利回りに影響を与えます。長期的な視点で複数シナリオを考えると、現実的な投資判断につながります。

表面利回りと実質利回りの違いを簡単に比較

表面利回りは、年間家賃収入を購入価格で割るだけの単純な指標です。税金・経費・ローン費用などの現実的な費用を含まないため、実際の手取りには大きな差が出ることがあります。一方、実質利回りは年間純収益を用いて計算するため、現実の手元に残るお金に近い指標となります。投資判断の際には、両方の指標をセットで検討するのがベストです。

まとめと実践のポイント

実質利回りを理解することで、物件投資の現実的なリターンを把握できます。計算時には必ず前提条件を明確にし、経費・税金・ローン関連の費用を漏れなく含めることが重要です。実際の物件選びでは、複数の物件の実質利回りを比較して、長期的なキャッシュフローとリスクのバランスを取ることをおすすめします。最後に、数字だけでなく地域の市場動向や物件の状態も考慮して検討しましょう。

実質利回りの同意語

実質収益率: 物価上昇（インフレ）を反映して調整した後の、投資から得られる実質的な収益の割合。名目収益率と比べて物価の影響を除いた指標です。
実質リターン: 元本に対して実質的に得られた利益の割合。物価上昇を考慮して調整したリターンのこと。
リアルリターン: 実質リターンと同義。英語の Real Return の日本語表現で、インフレを考慮したリターンを指します。
インフレ調整後利回り: 物価上昇を織り込んだ後の利回り。インフレを考慮して算出された実質的な利回りです。
インフレ調整後リターン: インフレを反映して修正したリターン。物価変動の影響を取り除いた実質的な収益水準を表します。
実質ベースの利回り: 評価基準を実質（インフレ調整後）に据えた利回り。物価変動を除いた実質的な利回りを示します。
リアルベースの利回り: 実質ベースの利回りと同義。インフレを考慮した基準での利回りを指します。
インフレ調整後の収益率: 物価上昇を反映して調整した収益の割合。実質的な収益水準を示す表現です。

実質利回りの対義語・反対語

名目利回り: 実質利回りの対義語として最も一般的。インフレを考慮せず、表示上の利回りを指す。
表面利回り（グロス利回り）: 税金や費用を差し引く前の表面的な利回り。実質利回りが実際の購買力の変化を反映するのに対し、こちらは手取り額を反映しない点で対比されやすい。
未調整利回り: インフレ・税金・手数料などの影響を調整していない状態の利回り。実質利回りと対比させて使われることがある。
インフレ調整なしの利回り: 実質利回りとは反対に、インフレの影響を考慮していない利回りのこと。
税引前利回り: 税金を差し引く前の利回り。実質利回りとは別の評価軸として使われることがある。
税引後利回り: 税金を差し引いた後の利回り。実質利回りと合わせて比較されることが多い。

実質利回りの共起語

名目利回り: 税金やインフレを考慮しない、表面的な年間利回り。投資元本に対して受け取る利息・配当の割合です。
表面利回り: 同義語として使われることも多い。実際の購買力の変化を考慮していない、見かけ上の利回りのこと。
税引後利回り: 税金を差し引いた後の、手元に残る実質的な利回り。税制も影響要因として重要です。
税引前利回り: 税金を引く前の利回り。比較の基準として用いられることがあります。
名目金利: インフレを考慮しない、表面的な金利水準。金融商品に付随する基本的な利率です。
実質金利: 名目金利からインフレ率を差し引いた利率。実質的な利回りの核となる値です。
インフレ率: 物価がどれくらい上昇するかの割合。実質利回りの計算に直接影響します。
配当利回り: 株式や投資信託の配当を元に計算される利回り。現金収入の指標として使われます。
キャッシュフロー利回り: 投資から得られる現金の流れに基づく利回り。安定したキャッシュフローが重要です。
トータルリターン: 配当・利息・評価益を含めた総合的なリターンのこと。
リスクプレミアム: リスクを取ることで追加で得られる利回りのこと。リスクとリターンの関係を表します。
コスト: 投資にかかる総費用。実質利回りに大きく影響します。
手数料: ファンドや取引にかかる費用。長期的な利回りを蝕む要因です。
信託報酬: 投資信託の運用会社に支払う報酬。長期の実質利回りに影響します。
管理費: ファンドの管理に要する費用。実質利回りを下げる要因のひとつです。
税制: 税金の取り扱いルール全般。利回りの税負担に直結します。
税制優遇: NISA・iDeCoなど、税制上の優遇措置。実質リターンを改善する可能性があります。
税金の影響: 税金が実質利回りに及ぼす影響の総称。最終的な手取り額に直結します。
複利効果: 利息が再投資されて、時間とともに元本が加速度的に増える効果。
投資期間: 運用を続ける期間の長さ。期間が長いほど複利の効果が現れやすいです。
アセットクラス: 株式・債券・不動産など、投資の対象となる資産の分類。
キャピタルゲイン: 資産価格の上昇による利益。売却時の収益要因として重要です。
インカムゲイン: 配当・利息など、現金収入による利益。安定性の指標として使われます。
物価上昇の影響: インフレが実質利回りに及ぼす影響の説明。長期投資では特に重要です。
計算式の理解: 実質利回りの計算は、名目利回りとインフレ率を組み合わせて行うことが多い、という基本の理解。

実質利回りの関連用語

実質利回り: 名目利回りをインフレで調整した実際の利益率。計算式の近似としては実質利回り ≒ 名目利回り - インフレ率だが、厳密には (1+名目利回り)/(1+インフレ率) - 1 で求めます。インフレが高いほど実質利回りは低くなり、購買力の変化を反映します。
名目利回り: インフレを考慮せずに表示される表面的な利回り。債券や預金の年間収益をそのまま示す指標で、実質利回りの前提となる値です。
インフレ率: 物価の上昇の割合。実質利回りを計算する際の核心指標で、経済環境を表す重要な変数です。
実質金利: 名目金利からインフレを差し引いた“実質的な”金利。金利の購買力ベースの指標として使われます。
現在利回り: 現在の価格に対する1年間のキャッシュフローの割合。株の配当や債券のクーポンを用いて算出します。
満期利回り: 債券を満期まで保有した場合に得られる総合的な年間利回り。クーポンと償還差額を含めた総収益の指標です。
実効利回り: 複利の影響を考慮した利回り。利回りの算出における実効値で、利払い頻度が複数回ある場合に用いられます。
物価連動債: インフレに連動して元本と利払いが調整される債券。インフレ局面で実質リターンを安定させる目的で用いられます。
税引後実質利回り: 税金を控除した後の実質的な利回り。税制の影響を反映させた実質リターンの測定に使います。
税引後名目利回り: 税金を引いた後の名目上の利回り。税制による収益の見かけ上の差を示します。
配当利回り: 株式の1年間の配当金を株価で割った割合。株式投資の収益性指標として頻繁に使われます。
債券利回り: 債券投資で得られる利息と値上がり益を含む利回りの総称。名目・実質・満期など複数の観点があります。
クーポン利回り: 債券の年間クーポン収入を現在価格で割った利回り。最も基本的な利回りの一種です。
キャッシュフロー利回り: 投資から得られるキャッシュフローを投資額で割って示す利回り。収益の現金化を重視する場合に用いられます。
リスク調整後利回り: リスクを考慮して調整した利回り。リスクプレミアムを反映させた比較指標として用いられます。
期待利回り: 将来得られると想定される利回り。市場予想やシナリオ分析の前提として使われます。
為替を含む利回り: 海外資産の利回りに為替変動を含めた実質的な利回り。為替リスクを考慮する際に重要です。
税制優遇後の利回り: NISA、iDeCoなどの税制優遇を考慮した後の利回り。実効的な収益性を評価する際に有用です。
実質リターン: 実質利回りと同義で、インフレを除いた実質的な投資リターンを指します。長期的な購買力の変化を反映します。
複利を考慮した実質利回り: 複利効果を含めて計算した実質利回りのこと。頻度の高い利払いがある投資で重要な指標です。